手把手教你写《前期物业管理委托合同》,（精选5篇）

更新日期:2026-03-21 20:57

写作核心提示：

罗山县法院发布3起物业服务合同纠纷典型案例

物业服务关乎千家万户，既是基层治理的“关键小事”，也是影响群众获得感、幸福感的“民生大事”。近年来，随着城市化进程加快和居民维权意识提升，物业服务合同纠纷呈现多发、多样态势，涉及服务质量、费用交纳、公共权益等多个方面，成为基层社会治理中的重要课题。

为充分发挥典型案例的示范引导效应，做好物业纠纷矛盾预防化解，罗山县人民法院聚焦物业领域矛盾纠纷的预防与化解，精选了一批近年来具有代表性、示范性和教育意义的典型案例，旨在通过“以案释法”的方式，明晰业主与物业服务企业的权利义务边界，揭示常见法律风险，引导理性维权，推动共建和谐社区。

本期案例目录：

案例一：物业使用人应当依据与业主的约定按时向物业服务人交纳物业服务费——罗山县某物业服务公司与钱某某物业服务合同纠纷案

案例二：物业服务人提供物业服务时存在瑕疵，物业服务费可予以酌减——信阳某物业管理公司与张某物业服务合同纠纷案

案例三：业主可以依法解聘服务质量差的物业服务人——信阳某物业服务公司与罗山县某小区业主委员会、第三人信阳某置业公司确认合同效力纠纷案

案例一

物业使用人应当依据与业主的约定按时向物业服务人交纳物业服务费

——罗山县某物业服务公司与钱某某物业服务合同纠纷案

01

基本案情

2022年6月，原告罗山县某物业公司与某小区业主委员会签订了物业服务合同，服务内容包括共用设施设备的日常修理、养护及物业服务收费方式等。合同期限为三年，期满后，双方续约两年，自2025年7月1日至2027年6月30日止，合同其他条款同原合同。被告钱某某租赁该小区北门面房1区域门面用于做生意，与业主约定租期至2027年10月1日止，租赁期内被告应承担水、电及物业管理费等相关费用。被告于2024年11月1日支付了2023年9月1日至2024年8月31日物业服务费5000余元，尚欠原告2024年9月1日至2025年8月31日的物业服务费5000余元未交。原告为维护其合法权益，故诉至法院。诉讼中，被告辩称：对欠费金额无异议，但原告提供物业服务不到位，且无故停水停电，给其造成一定损失。

02

裁判结果

河南省罗山县人民法院认为，原告罗山县某物业服务公司已为某小区提供了合同约定的物业服务，被告钱某某应当按照合同约定支付物业服务费。原告诉求于法有据，应予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位、停水停电，其未提供充分的证据证实，该项辩称不予确认。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条规定，判决：被告钱某某于本判决生效之日起十五日内支付原告罗山县某物业服务公司2024年9月1日至2025年8月31日的物业服务费5000余元。

03

典型意义

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

本案被告拒不支付所欠物业服务费的行为与法相悖，应当依法履行交费义务。实践中，物业使用人因主观上不满物业服务人的服务而拒交或拖交物业服务费的情形时有发生，对此，物业服务人可以依法向人民法院提起诉讼以维护自身合法权益，物业使用人若不满其服务，应当提出确实、充分的证据以证明其陈述。本案的处理明确了物业使用人应当及时交纳物业服务费的义务，对于规范物业管理活动和提升物业管理和服务水平具有促进意义。

案例二

物业服务人提供物业服务时存在瑕疵，物业服务费可予以酌减

——信阳某物业管理公司与张某物业服务合同纠纷案

01

基本案情

被告张某系罗山县某小区某户主，小区物业服务由原告信阳某物业管理公司进行管理。2010年2月，原、被告双方签订了入住合同，对双方的权利与义务进行了约定。原告信阳某物业管理公司为该小区业主提供了共用设备设施维修和保养、公共绿化的管理和维护等基础服务。被告张某以其多年未在小区居住、物业管理服务不到位、未提供收费明细和服务项目等为由从2014年1月至今未交纳物业服务费。原告催要物业服务费6500余元未果，遂诉至法院。

02

裁判结果

河南省罗山县人民法院认为，被告张某系原告信阳某物业管理公司提供物业管理服务小区的业主，双方签订入住合同后形成物业服务合同关系。原告已为该小区业主提供了共用设备设施维修和保养、公共绿化的管理和维护等基础服务，对该小区收取物业服务费的标准亦不超过当地物业管理收费标准，被告应当按照约定及时履行交纳物业服务费的义务。故原告主张于法有据。考虑到本案原告在向被告提供物业服务时存在瑕疵，物业费可予以适当酌减。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定，判决：一、被告张某于本判决生效之日起五日内向原告信阳某物业管理公司支付2014年1月至2024年12月的物业服务费6000元；二、驳回原告信阳某物业管理公司的其他诉讼请求。

03

典型意义

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

依法订立的合同，具有法律约束力，合同双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。本案被告张某欠交原告信阳某物业管理公司十余年物业服务费的行为违反法律规定与合同约定，应当依法补交。另，被告张某的房屋存在渗水情形后，原告信阳某物业管理公司未对该问题进行积极协商与妥善处理的行为属于物业服务人在提供物业服务时的瑕疵行为，应当予以酌减。本案的发生具有较强警示作用，良好的物业关系，需要物业服务人和业主共同维护，双方均要依法行使权利、全面履行义务。

案例三

业主可以依法解聘服务质量差的物业服务人

——信阳某物业服务公司与罗山县某小区业主委员会、第三人信阳某置业公司确认合同效力纠纷案

01

基本案情

2013年12月，第三人信阳某置业公司与原告信阳某物业服务公司签订前期物业管理委托合同，第三人信阳某置业公司将罗山县某小区委托原告信阳某物业服务公司实行前期物业管理。罗山县某小区部分业主认为原告信阳某物业服务公司乱收费、套取维修基金、小区管理脏乱差、服务态度差，故在成立业主委员会后通过半数表决欲解聘原告信阳某物业服务公司并发出解聘函，被告信阳某物业服务公司认为其是第三人信阳某置业公司依法依规选聘的物业管理单位，罗山县某小区业主委员会从成立到作出解聘函的行为均违法，为维护其合法权益，故诉至法院。

02

裁判结果

河南省罗山县人民法院认为，本案中被告罗山县某小区业主委员会在新冠肺炎疫情期间通过微信群网上和书面征求意见的形式组织小区业主表决解聘原告信阳某物业服务公司，符合《物业管理条例》第十二条规定的业主大会会议形式，原告信阳某物业服务公司称有部分业主签名是在解聘函之后进行补签的，但即使有部分业主补签名也是对该解聘函的追认，是业主要求解聘原告信阳某物业服务公司的真实意思表示。综上，罗山县某小区业主大会决定解聘原告信阳某物业服务公司符合法律规定，原告信阳某物业服务公司要求解聘函无效等诉求应当均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条（2007年10月1日施行）、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（2009年10月1日施行）之规定，作出判决：

驳回原告信阳某物业服务公司的诉讼请求。

一审判决作出后，原告不服判决提出上诉，二审终审判决：驳回上诉，维持原判。

03

典型意义

解聘物业服务人是小区业主共同的权利。若物业服务人未依照物业合同严格履行合同义务，侵害了小区业主的多处合法权益，影响了业主的日常生活，小区业主则有权依法解聘该物业服务人。

本案中，某小区要求解聘物业服务人的户主人数占总业主人数比例、专有建筑面积占小区建筑物总面积比例、业主大会决议形式、决议结果等均符合《物业管理条例》等相关法律规定，故原告信阳某物业服务公司关于解聘函无效的诉讼请求应予驳回。小区业主与物业服务人之间相互理解与包容对于推动小区软、硬件基础设施建设，打造良好的人居环境具有重要意义，该案对于小区业主与物业服务人之间发生矛盾纠纷后的问题处理具有一定示范意义。

原标题：《罗山县法院发布3起物业服务合同纠纷典型案例》

物业服务合同（模板、释义）

物业服务合同（模板、释义）

甲方（委托方）：________

证件类型及号码：________

法定代表人/负责人：________

联系地址：________

联系电话：________

乙方（服务方）：________

证件类型及号码：________

法定代表人/负责人：________

联系地址：________

联系电话：________

（甲方、乙方以下合称“双方”，单独称“一方”）

依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律法规，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就甲方选聘乙方为（物业项目名称）提供物业服务事宜，订立本合同。

第一条物业项目基本情况

1. 物业类型：□多层住宅 □高层住宅 □别墅 □办公楼 □商业 □其他：

2. 坐落位置：市区（县）

3. 四至：东至，南至，西至，北至

4. 占地面积：平方米，总建筑面积：平方米

5. 总户数：户

6. 物业服务用房坐落位置：，建筑面积：平方米

7. 机动车车位数量：规划车位个；占用业主共有场地的车位个。

【释义】 本条款是合同的“标的物条款”，明确了物业管理的物理和法律边界。所有数据应基于规划文件精确填写，是确定服务范围、测算费用、划分责任的基础。物业服务用房属全体业主共有，其位置和面积是法定必备条件。

第二条物业服务内容

乙方提供的物业服务包括以下主要内容：

1. 物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、公共门厅、走廊通道、户外墙面、屋面、等。

2. 物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理。共用设施设备包括：电梯、水泵、照明、消防设施、安防系统、绿地、道路、排水管道、等。

3. 公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运。

4. 公共绿化的养护和管理。

5. 车辆停放秩序的维护与管理。

6. 安全防范工作的协助管理。

7. 装饰装修管理服务。

8. 物业档案资料的管理。

9.。

【释义】 本条以列举方式明确了物业服务的范围，核心是“共用”和“公共”部分。它界定了乙方的责任边界，即对全体业主共有的财产和区域进行管理维护。业主专有部分的维修不属于此范围，但乙方可提供有偿特约服务。

第三条物业服务标准与人员配置

1. 乙方提供的物业服务应不低于《市物业服务标准》中规定的级标准，具体、量化、可考核的服务指标详见附件一《分项服务质量标准》。

2. 乙方应按照附件一的标准，配置足够的、具备相应资质的物业服务人员。主要管理人员（项目经理）应持有相应职业资格证书，人员配置方案详见附件二《物业服务人员配置方案》。

【释义】 本条款是衡量乙方工作质量的“标尺”，是合同最核心的部分之一。服务标准必须具体、可量化（如“楼道每日清扫1次，每周拖洗2次”），避免使用“整洁”、“及时”等模糊词语。将标准细化于附件，便于日常监督和考核。人员配置是达成服务标准的基础保障。

第四条物业服务期限

本合同期限自年月日起至年月日止，共计年。期限届满前个月，由业主共同决定是否续聘。双方同意续聘的，应重新签订合同。

【释义】 合同期限是双方合作的固定周期。约定“提前数月”启动续聘程序，为业主大会表决和双方协商留出法定和必要的操作时间，避免出现服务“空窗期”，保障物业管理服务的连续性。

第五条物业服务收费形式

本物业区域物业服务收费采用【□ 包干制 / □ 酬金制 】。双方的选择将直接影响费用构成、财务管理和风险承担，具体权利义务由后续相应条款约定。

【释义】 这是两种根本性的财务与管理模式，选择至关重要。

l包干制：业主按固定标准缴费，结余或亏损均由物业企业享有或承担。优点：业主支出固定，管理简单。风险：企业有降低服务质量以维持利润的动机。

l酬金制：预收的物业服务资金中按约定比例或金额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余归业主，不足由业主承担。优点：财务透明，业主控制力强。缺点：业主需具备一定的管理和监督能力。

第六条（适用于包干制）物业服务费用、构成及支付

1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

l住宅：元/月·平方米；商业：元/月·平方米；：元/月·平方米。

2.上述费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员工资、社保等；(2)共用部位、设施设备的日常运行维护费；(3)清洁卫生费；(4)绿化养护费；(5)秩序维护费；(6)办公费；(7)固定资产折旧；(8)物业共用部位、公众责任险；(9)税费；(10)企业利润。

3.盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

4.业主应于每（月/季/半年）的第日前缴纳当期费用。

【释义（包干制）】 在包干制下，业主支付固定费用，物业公司承担经营风险。条款中列出的费用构成是行业惯例，旨在明确费用用途。关键在于，无论实际成本如何变化，收费标准不变，服务质量必须达到合同约定，企业利润隐含在报价中。

第七条（适用于酬金制）物业服务资金、酬金及财务管理

1. 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准同第六条第1款。

2. 物业服务资金为交纳业主所有，由乙方代管，其由物业服务支出和乙方的酬金构成。乙方酬金按【 □% 的比例提取 / □ 固定金额元/月 】计算。

3. 物业服务支出范围为第六条第2款第(1)至(9)项。年度结算后结余部分转入下年度，不足部分由全体业主承担。

4. 乙方应于每年月前公布上一年度物业服务资金年度决算报告及本年预算，每季度公布收支情况。甲方或业主对账目有异议的，可委托第三方审计，审计费用由【□异议方承担/□在物业服务资金中列支，若审计结果误差超过%则由乙方承担】。

【释义（酬金制）】 酬金制下，物业公司收取的是“管理酬金”，而非全部物业费。物业服务支出是业主的共有资金，必须专款专用、财务透明。强制性的预决算公示和审计条款是保护业主财产权的核心，能有效防止资金滥用，是酬金制模式得以健康运行的关键保障。

第八条其他费用与收入管理

1. 车位使用费： 规划车位（库）的停放服务费为元/月·个。占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其使用、收费及管理事项由业主共同决定，收益归全体业主所有。

2. 公共收益管理： 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营（如广告、摊位租赁）所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金、弥补物业服务费用不足或业主共同决定的其他用途。乙方经营管理的，可按% 提取经营管理成本，其余部分应单独建账，每季度公布收支情况，接受监督。

3. 代收代缴： 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业费用，应向最终用户收取。乙方接受委托代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。

【释义】 本条区分了不同性质的收费和收益。车位费中，规划车位的“停放服务费”是管理费；占用公共区域的“车位收益”是公共收益。公共收益归全体业主所有是法定原则，必须单独列账、定期公示，其使用需经法定程序。代收公用事业费是便民服务，物业公司无权加价。

第九条物业的承接查验

本合同生效或新旧物业服务企业交接时，甲乙双方（或涉及开发建设单位、原物业企业）应按照国家相关规定和本合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，签订物业承接查验协议。对查验发现的问题，应书面确认并明确整改责任和时限。

【释义】 承接查验是明确各方责任、保障物业“健康”移交的关键法律和技术程序。详尽的查验记录和协议是划分建设单位、前期物业与现任物业之间责任的历史凭证，能有效避免日后因房屋质量、设施缺陷等问题产生纠纷。

第十条物业的使用与维护

1. 甲方应告知业主遵守管理规约，合理安全使用物业。

2. 乙方应按照本合同约定及附件一的标准，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理。需要大、中修或更新改造的，应按专项维修资金相关规定办理。

3. 业主或物业使用人装饰装修房屋，应事先告知乙方，与乙方签订装饰装修管理服务协议，并遵守相关规定。

【释义】 本条明确了各方在物业使用和维护中的基本义务。乙方的维护责任限于“共用部分”，专有部分的维修由业主负责。装饰装修管理是物业公司的重要职责，旨在防止破坏结构、扰民和安全隐患，必须签订专门协议。

第十一条合同的终止与交接

1. 本合同期限届满、或业主大会决定解聘乙方，或乙方决定不再续签的，应提前日书面通知对方。

2. 本合同终止后，乙方应在日内撤出本物业管理区域，并向甲方或新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物：(1)物业服务用房；(2)物业服务期间形成的物业服务档案；(3)预收的物业服务费用、公共收益结余及账册；(4)设施设备维保合同及其他相关资料。

3. 乙方在办理交接至撤出期间，应维持正常的物业管理秩序。甲方在未完成交接前，不得聘请新的物业服务企业。

【释义】 本条款是确保物业管理权平稳过渡的“安全阀”。明确、具体的移交内容清单（特别是档案、资金和合同）至关重要。约定合理的交接期和过渡期义务，是防止出现“老物业不走，新物业进不来”的管理真空和社区混乱局面的法律保障。

第十二条违约责任

1. 乙方提供的服务质量不符合附件一约定的，甲方有权要求限期整改。逾期未整改或整改不到位的，甲方可按标准扣减相应物业服务费用。因乙方服务不善导致业主重大人身、财产损失的，应依法承担相应赔偿责任。

2. 业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费用的，应按每日的标准向乙方支付违约金。经乙方书面催交后仍未交纳的，乙方可依法提起诉讼或申请仲裁。

3. 任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；造成损失的，还应赔偿相应损失。

【释义】 违约责任条款是对等的“牙齿”，保障合同履行。甲方（业主方）的违约主要体现在拖欠费用，乙方则主要体现在服务不达标。违约金标准和扣费机制应具体、合理，具有可操作性。损失赔偿以实际发生和可证明为原则。

第十三条其他约定

1. 本合同未尽事宜及履行中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，可依法向物业所在地人民法院提起诉讼。

2. 本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

3. 本合同一式份，甲、乙双方各执份，具有同等法律效力，自双方签章之日起生效。

【释义】 此为合同的通用结尾条款，明确了争议解决方式（诉讼管辖地约定在物业所在地，便于双方）、合同附件的法律效力、合同份数与生效条件。附件是合同的具体化，与主文同等重要。

甲方（盖章）：负责人（签字）：委托代理人（签字）：

乙方（盖章）：法定代表人（签字）：委托代理人（签字）：

签订日期：年月日

签订地点：

附件清单（必备）

• 附件一：《分项服务质量标准》 (必须详细列明各项服务的频次、指标、响应时间等，如保洁每日作业次数、绿化养护标准、报修处理时限等)

• 附件二：《物业服务人员配置方案》 (列明各岗位人数、资质、在岗时间)

• 附件三：《物业共用部位、共用设施设备明细》 (含图纸、清单、维保状态)

• 附件四：《物业服务费用预算明细》（酬金制必备）或《物业服务费构成说明》（包干制参考）

• 附件五：《公共收益管理办法》 (明确收益范围、账户管理、公示与审计细则)

• 附件六：《管理规约》 (业主共同遵守的行为准则)

签订注意事项

1. 签约主体合法性：确保甲方（业主委员会）已依法成立并完成备案，其决议符合法定程序。核实乙方企业的营业执照和资质证书。

2. 核心附件精细化：合同的灵魂在附件。《分项服务质量标准》 必须尽可能量化、可考核。《公共收益管理办法》 必须明确收益归业主、单独建账、定期公示和审计监督的完整流程。

3. 财务模式审慎选择：“包干制”简单但需强化服务过程监督；“酬金制”透明但需业主方有较强的财务监管能力。 选择酬金制，务必明确约定酬金提取方式、年度预决算公布时间及第三方审计条款。

4. 违约责任对等明确：明确乙方服务不达标的具体扣费或违约金计算方式，以及业主欠费的违约责任。避免条款失衡。

5. 交接条款至关重要：明确约定合同终止时，乙方必须移交的全部资料、资金和物品清单，以及逾期移交的违约责任。这是实现平稳换岗、保障业主共同利益的关键。

6. 程序合规：物业服务合同的签订、变更，特别是涉及费用调整、合同续聘等重大事项，必须严格遵循《民法典》规定，由业主共同决定（即召开业主大会，经法定比例的业主同意）。