3招搞定《合同自我鉴定 物业》写作。（精选5篇）

更新日期:2025-07-13 14:49

写作核心提示：

写一篇关于合同自我鉴定的物业作文时，应注意以下事项：
1. 明确作文主题：首先，要明确作文的主题是关于合同自我鉴定，围绕物业合同展开。在写作过程中，要紧扣主题，避免偏题。
2. 确定写作角度：可以从以下几个方面入手，如物业管理合同的内容、签订过程、履行情况、存在问题及改进措施等。
3. 结构清晰：作文应具备清晰的结构，一般包括引言、正文和结尾三个部分。引言部分简要介绍物业合同的概念和重要性；正文部分详细阐述合同自我鉴定的具体内容；结尾部分总结全文，提出建议或展望。
4. 内容充实：在正文部分，要详细描述物业合同自我鉴定的各个方面，包括但不限于以下内容：
a. 合同主体：明确物业管理方和业主方的基本信息，如名称、地址、联系方式等。
b. 合同内容：详细列举物业管理合同中的各项条款，如物业管理范围、收费标准、维修保养、绿化养护等。
c. 签订过程：描述合同签订的流程，包括双方协商、签订、备案等环节。
d. 履行情况：分析合同履行过程中的实际情况，如物业管理方是否按照合同约定履行义务，业主方是否按时缴纳费用等。
e. 存在问题：列举合同履行过程中发现的问题，如违约行为、纠纷处理等。
f. 改进措施

业主个人能否和物业公司签订《物业服务合同》

业主个人通常不能和物业公司单独签订覆盖整个住宅小区的《物业服务合同》。

这主要取决于物业的类型和相关法律规定，下面进行具体分析。

一、住宅小区（最常见情况）：不能个人签订

1、法律依据

《民法典》第278条明确规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的**面积过半且人数过半**的业主同意（俗称“双过半”）。

业主个人无权代表全体业主签约。

2、签约主体

物业服务合同的合法签约方是：

a、业主大会（需依法召开会议表决）；

b、业主委员会（经业主大会授权后，代表全体业主签约）；

c、开发商（在小区交付初期、业委会成立前，前期物业服务阶段）。

3、个人签约的后果

若业主个人私自与物业公司签订合同：

a、该合同对小区其他业主无约束力；

b、物业公司无权依据该合同向其他业主收费；

c、个人可能需自行承担合同约定的义务（如支付费用），但无法强制其他业主履行。

二、特殊情况：业主个人可单独签约的情形

1、非住宅物业（如商铺、写字楼）

若物业为独立产权且无共有部分（例如临街商铺、独栋办公楼），业主可自行选聘物业公司并签订合同。

2、别墅或单栋无共有设施的建筑

若房屋无公共绿地、电梯、管道等共有部分，业主可自主管理，并签订个人物业服务合同。

3、特约服务协议

业主个人可与物业公司签订补充协议，特约增值服务协议，约定专属服务（如家政、专享维修等），但这类协议仅约束双方，不涉及小区公共管理。

三、业主个人如何行使权利

1、通过业主大会集体决策

a、若对现有物业不满，可联合20%以上业主提议召开业主大会，表决解聘/选聘物业公司；

b、新物业合同需由业委会代表全体业主签署。

2、监督业委会履职

业委会应公开合同内容，业主有权质询物业费标准、服务范围、标准等条款。

3、个别问题单独解决

如与物业发生纠纷（如维修不到位），可依据《物业服务合同》向业委会投诉，或通过诉讼/协商解决个人权益问题。

四、建议

若您所在小区物业服务存在问题，优先通过业主大会集体维权，或向街道、物管科投诉。

总之，个人签约无法解决公共物业服务问题，反而可能增加自身法律风险。

怎么搜集物业不作为的证据

搜集物业不作为的证据需要系统性、持续性地收集多种类型的材料，并且要确保证据的**合法性、真实性、关联性**。以下是详细的操作步骤和证据类型：

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### **核心证据类型与收集方法**

1. **书面记录与沟通证据：**

* **物业服务合同：** 这是最重要的依据！仔细阅读合同中约定的物业公司服务标准、范围、频次（如保洁、安保、绿化、维修响应时间等）。将合同条款与实际服务对比。

* **书面投诉/报修记录：**

* **正式渠道：** 通过物业公司官方报修平台、APP、邮箱、书面函件（**务必保留复印件或寄送凭证！**）提交的投诉或报修单。要求物业书面回复或签收。

* **内容要点：** 清晰描述问题（时间、地点、具体情况）、要求解决的具体事项、引用合同相关条款、明确要求回复时限。

* **物业的回复记录：** 保留物业公司任何形式的回复（书面、邮件、APP消息、微信/短信截图等）。注意其是否回应、如何回应、是否承诺处理、处理时限是否合理或超期、最终是否解决。

* **催告函/律师函：** 在多次投诉无效后，可发出正式的催告函（业主个人或业委会发）或委托律师发律师函，要求其限期整改。**保留发送凭证（如快递单、挂号信回执）和函件内容。**

2. **视听资料证据：**

* **照片：**

* **问题本身：** 清晰拍摄公共区域脏乱差（垃圾堆积、污水横流）、设施损坏（电梯故障、消防器材缺失或过期、路灯不亮、墙面脱落、地面坑洼）、绿化枯萎、乱停车堵塞消防通道等。

* **时间戳：** 确保照片有拍摄日期时间（手机自带或手动标注），**持续、多次拍摄**以证明问题的长期性和未解决。

* **地点标识：** 拍摄时包含能明确显示地点的标志物（楼栋号、单元门、特定设施）。

* **视频：**

* 记录动态问题（如漏水、设备异响、安保脱岗、保洁人员未按规定清扫）。

* 记录与物业人员现场沟通的过程（**注意：在非私密场所录音录像通常合法，但最好事先告知对方在录音录像，或至少确保自己无恶意**）。

* **录音：**

* 电话沟通、现场沟通时录音。**通话录音前最好先明确告知对方（如“为保障双方权益，本次通话我将录音”）**，避免争议。清晰记录沟通内容、时间、对方身份（姓名/职务）。

* 重点录下物业推诿、拒绝处理、承认存在问题但拖延不解决等关键话语。

3. **证人证言：**

* **其他业主：** 找到有同样遭遇的业主，请他们出具书面证言（说明其姓名、房号、联系方式、所见问题、投诉经历、问题未解决情况），或愿意在必要时出庭作证。联合投诉力量更大。

* **业委会成员：** 如果小区有业委会，他们与物业沟通的记录、会议纪要、发出的整改通知等都是有力证据。

* **第三方人员：** 如快递员、外卖员、访客等，若其能证明公共区域长期存在的问题（如门禁失效、环境脏乱），也可作为证人。

4. **实物证据：**

* **损坏的公共设施部件：** 如果条件允许且安全，保留因物业不作为导致损坏脱落的公共设施小部件（需谨慎，确保不影响安全和他人权益）。

* **因物业不作为导致业主个人财产受损的物品：** 如因漏水未及时维修泡坏的家具地板（需能证明因果关系）。

5. **官方记录与第三方证明：**

* **政府职能部门记录：**

* 向 **街道办事处、乡镇人民政府、房管局（住建委）物业科** 投诉的记录、受理回执、调查处理结果通知。

* 向 **消防部门** 举报消防隐患的记录和处理结果。

* 向 **城管部门** 举报违章搭建、占用公共区域等问题的记录和处理结果。

* 这些部门的检查报告、整改通知书（开给物业的）是极具公信力的证据。

* **专业机构报告：**

* **房屋质量鉴定报告：** 如因物业未及时维修导致房屋结构安全问题。

* **评估报告：** 对因物业不作为造成的财产损失进行评估。

* **媒体报道：** 如有正规媒体对小区问题进行过报道（报纸、电视、有公信力的网络媒体），保留报道内容。

6. **内部文件（如能获取）：**

* **物业工作记录：** 如保安巡逻记录、设备保养记录、保洁记录等（通常较难获取，可通过业委会或政府检查时要求查阅）。

* **物业费收支公示（如有疑问）：** 如果怀疑物业将本应用于维护的费用挪作他用或不公开，可要求其公示（业委会有权监督），对存疑部分拍照留存。

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### **关键操作原则**

1. **明确“不作为”的具体表现：** 对照物业服务合同和法律法规（如《民法典》、《物业管理条例》），明确物业公司**具体违反了哪项义务**。是卫生没打扫？安保不到位？维修不及时？还是公共收益不公示？针对性收集证据。

2. **持续记录，形成证据链：** 单次事件很难证明“不作为”。要**长期、多次、多角度**记录同一问题或同类问题，证明其**持续性、普遍性和物业的漠视态度**。例如：多次报修同一个漏水点都有记录和照片，但始终未彻底解决。

3. **注重时效性：** 发现问题及时记录、及时投诉。照片视频要带时间戳，书面沟通要注明日期。

4. **保证证据清晰完整：** 照片视频要清晰可辨，录音要清楚可听（重要对话可整理成文字稿），文件要保存完整（特别是寄送凭证）。

5. **合法取证：** **切记！** 所有证据的获取方式必须合法。

* 不得擅闯物业办公室或私人空间偷拍偷录。

* 在公共场所（楼道、电梯厅、小区道路、公共绿地等）拍照录像通常是合法的。

* 录音时，在公共场合或与对方一对一沟通时录音，且**最好明确告知对方**（避免争议），在自己家中录音通常没问题。

* 不得通过非法手段获取物业内部信息。

6. **整理归档：** 将所有证据按**时间顺序或问题类别**整理好，制作清单（证据目录），注明每项证据要证明的内容。电子文件做好备份。

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### **如何使用这些证据？**

1. **与物业交涉：** 在业主大会、协调会或单独约谈时，出示证据，据理力争，要求整改。

2. **向业委会反映：** 将证据提交给业委会，由业委会代表全体业主与物业交涉或启动相关程序（如召开业主大会决定是否解聘物业）。

3. **向政府部门投诉：** 向街道办、居委会、房管局（住建委）物业科等投诉举报，提交证据材料，要求行政干预。

4. **寻求媒体监督：** 向有公信力的媒体反映，通过舆论压力推动问题解决（注意保护隐私）。

5. **法律途径：**

* **民事诉讼（个人或共同诉讼）：** 针对物业不作为造成的个人财产损失（如漏水泡坏家具），可起诉要求赔偿。**收集的损失证据（照片、视频、维修发票、评估报告）和物业不作为的证据（报修记录、未处理证明）是关键。**

* **业主共同决定（通过业委会或业主大会）：** 收集充分证据后，可依法召开业主大会，表决是否解聘现有物业公司并选聘新物业。

**重要提醒：**

* **咨询专业人士：** 在采取法律行动前，**强烈建议咨询专业律师**。律师能帮助你评估证据的有效性、设计维权策略、起草法律文书，并指导如何在法庭上有效举证。

* **团结业主：** 单个业主维权往往困难重重。尽可能联合其他有同样诉求的业主，通过业委会或成立维权小组，集体行动力量更大，成本也能分担。

**总之，搜集物业不作为证据是一个需要耐心、细心和坚持的过程。核心在于围绕合同约定和法定义务，用合法手段获取能证明物业持续未履行责任的多种形式证据，并形成完整的证据链。** 做好充分准备，才能更有效地维护自身和全体业主的合法权益。